You Can Buy a Home - The keys to homeownership (Chinese)

你能夠擁有自己的家園 - 購屋要訣

購屋可說是你這輩子所做的最重大的一件事。在這本手冊中，我們專門為可能成為屋主的人提供一系列購屋要訣，包括購屋前的準備，預估購屋花費，尋找合適的房子，還擇合適的房屋抵押貸款比價及下訂單房屋。

Buying a home is one of the most important purchases you'll ever make. In this brochure, we cover key topics for potential homeowners, including preparing to buy a home, predicting homeownership costs, finding the right home, shopping for a mortgage and making an offer.

購屋要訣

購買住屋 ，是你這輩子所做的最重大的事情之一。

擁有房子可以幫你累積財富、省稅和成為自己的業主。但是你得為擁有家園的這筆巨額開支而在時間、精力及金錢等方面做好準備。

擁有一棟房子的花費會遠大於你每月所供的房屋貸款。你還得付物業稅、屋主保險費，以及各種維修或緊急開支賬單。屋主還得投資許多時間和很多的維修保養工作才能讓他們的物業維持良好狀況，以及希望日後會升值。儘管有這麼多花費，大多數業主還是認為購屋的利益還是值得的。

事先準備

購置房屋是件大事, 這得花點時間。你可先由規劃個人財務開始:

• 存錢。每月在儲蓄戶口中存錢以籌備房屋的首期付款。首期付款一般是3%至20%, 並可憑個人意願多付一些。盡可能付最多的首期款。如果首期付款低於20%, 貸款公司會要你另外付一筆私人貸款保險費 (PMI)。
• 購屋諮詢。 報名參加有合格執照專門指導如何為購屋做準備的諮詢課程。你可到以下網址查詢本地諮詢課程詳情 www.hud.gov/buying, 點擊 “Housing Counselors”, 或致電: 1-800-569-4287。
• 信用記錄。 如果個人信用記錄良好, 你的房屋貸款利率會比較低。準時支付帳單是擁有良好信用記錄的上策。上網至: www.annualcreditreport.com 或致電: 877-322-8228 可免費得到一份個人信用報告。如果你發現記錄中有誤, 可依照報告書上的指示提出錯誤爭議。
• 預算。 追蹤你的花費流向。你是否能夠削減開支並省下更多的錢來買房子？
• 收入與資產。 個人收入 (薪資、子女撫養金、福利金等等) 加上資產 (在支票戶口、儲蓄戶口和退休戶口中的錢等等) 。
• 債務。 你的欠債有多少? 你可將每月繳交的帳單、房屋租金、保險費、汽車貸款以及信用卡費用先列出一張明細表。

你符合哪種貸款資格?

很少買主是以現金購屋的。實際上, 大多數買屋的人都申請房屋抵押貸款。

有很多因素會影響你可能申請得到的房屋抵押貸款的類型與金額, 例如信用記錄、所有申請人的債務與收入、首期付款、你的存款以及你所選的貸款類型屬於固定利率或浮動利率。

你能選購的房屋種類很多, 如獨棟房子 (single family home)、複式屋 (duplex)、共渡公寓 (condominium)或合作公寓 (cooperative unit) 等等, 你所選購的房子也會影響到你能得到哪一類貸款。

當你申請房屋抵押貸款時，貸款公司會以你的收入和住屋花費及其它欠款做比較，以便確定你每月可以支付多少房屋抵押貸款及其它住屋開銷。這個比例也能替他們決定你可以借貸多少來購屋。所有貸款，包括住屋花費，其總額不應超過你收入的36％。

一般而言, 你欠的信用卡債， 汽車貸款和其它貸款越少，可以合格申請到的房屋抵押貸款就越高。所以在申請房屋抵押貸款之前盡可能還清個人債務。

房屋首期付款越多, 你需要借的房貸就越少。首期付款通常是根據房屋售價或估價總額的百分率來計算。不要用盡全部現款, 你還需要現金來辦理過戶手續與搬家。查詢房屋首期付款協助資源, 可至本地買屋計劃網址查詢 (http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/buying/localbuying)。

房地產行業職稱

房地產仲介。 買方仲介在房屋銷售中代表買主。賣方經紀可與買方合作, 但他們有責任保障賣方最佳權益。通常而言, 是由賣方而非買方來支付房屋仲介費用。

房屋抵押貸款經紀。 他們協助房屋買主尋找合適的貸款公司。經紀費是能夠磋商的, 可以要求一份明細表來查看經紀的報酬如何, 同時也問清楚各項收費以免超額付出你該付的。

房屋抵押貸款銀行和網上貸款公司。 你可以直接與銀行以及其它房屋抵押貸款公司會面或上網查詢其資料。如瀏覽網站 bankrate.com, 很容易查到貸款公司資料以及可以比較利率。

房屋估價師。 這些專業人士可以鑑定你想購買的房子的市價。估價師通常是由你的房屋抵押貸款公司聘用, 但是由你支付$300-$500的估價費。

房屋檢測員。 聘請一位房屋檢測員去檢測你想買的房子有什麼大漏洞。當你要簽署購屋合同的時候, 可要求先做房屋檢查以預防萬一, 如果查出來一些你不想修理的毛病, 你可以打消購屋主意。查詢房屋檢測員名單, 可瀏覽以下兩個網站：全國合格房屋檢測員協會網址: http://www.nachi.org/find-an-inspector 或美國房屋檢測員協會亦可:www.ashi.org/find

別買錯房子

查明鄰里狀況。如果可以的話,在社區走走感受一下。看看學校、商店, 向地方警局、報館或利用網址 (www.homefair.com)查詢當地罪案統計。

查明環境公害。買一份環境公害報告書以避免有毒物質污染或自然災害如水災或林木火災等。

水災。 聯邦政府提供水災保險。你是否需要? 可至政府的水災報告網址 (www.floodsmart.gov) 查詢水災風險問題。

房屋抵押貸款

大多數的房屋抵押貸款為期是15年或30年。以下是房屋抵押貸款的幾種類型:

固定利率 房屋抵押貸款在整個貸款期間保持同樣的利率。你每月的基本還款額在整個貸款期內都是不變的。(如果貸款公司同時代理你需按月繳納的物業稅及保險費, 這些固定應繳的費用就可能年年不同)。15年期的房屋抵押貸款每月還款額會高很多。

浮動利率 , 也就是所謂的調整式利率房屋貸款(ARMs)，因為在剛開始的利率較低，每月供款額的要求也較低，讓貸款人容易符合資格借到較大款項。但是，你必需知道利率最高將會是多少, 以及多久會改變一次, 你要確保能負擔得起調高後的費用。

聯邦房屋管理局(FHA)貸款。 。如果你的信用很差,申請聯邦房屋管理局的貸款會比較容易, 通常首期付款要求也較低。瀏覽聯邦房屋管理局網址(http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/buying/loans)可得到更多相關資料。

不公平及不適當的貸款

小心那些含有不公平或是欺詐 (掠奪) 條文的貸款,例如提前付清貸款罰金 (如果提前還清貸款要受巨額罰金)。你要特別警惕那些“只付利息”, 或是剛開始時還款額很低, 但後來會調高到你負擔不起的房屋抵押貸款。“零首期”貸款不需付首期, 但以後你賣屋時可能會有金錢損失。零首期貸款不會要求貸款人先付首期貸款。也就是說你沒有房屋淨值，除非經過一段時間你已付了部份貸款本金，或是房屋已經升值。如選擇這種貸款，要確定在幾年內不會售屋，否則必須支付房地產服務佣金及其它有關的費用。

合格申請房屋抵押貸款

索取“預先批准”。 貸款公司只有在經過全面覆查過你的信用記錄及收入後才會“預先批准”你的貸款。預審合格與預先批准不同。預審合格只是估計當你申請貸款時大概可能得到多少的貸款。

你可先聯絡幾家貸款公司比較一下利率、費用及貸款點數費 (這是一項選擇性付費, 你可以因此得到較低利率)。一個點數 (1 Point) 就是貸款總額的百分之一。

在與貸款公司或房屋抵押貸款經紀會面之前應做的準備包括:

• 複印最近期的報稅單、薪金支票存根以及銀行戶口明細表。
• 先確認你的信用評分, 這個數字衡量你的信用記錄的好壞。你可上網購買你的信用評分: MyFICO, Experian, Equifax or TransUnion.
• 在接近申請房屋抵押貸款期間不要申請其它貸款 (汽車、信用卡), 以免有可能降低你的信用評分。
• 如果利率將會往上升高, 應考慮多付點錢來鎖定 (保證) 你的利率。

如果你計劃向幾家不同的公司申請貸款, 請在60天以內一起做。因為如果在短期內各家公司同時“查詢”你的信用評分不會降低你的評分。（信用評分會影響貸款利率的高低）。

參加首次購屋計劃可以降低利率、寬減費用或受助於首期付款。你可向住屋諮詢顧問查詢, 或參與學習你當地市、縣、州的可負擔房屋計劃。

私人房屋抵押貸款保險(PMI)。 。如果你的房屋首期付款低於20%,貸款公司會要求你買私人房屋抵押貸款保險。為了避免這項花費, 你可以申請第二個附加房屋抵押貸款來交房屋首期付款。私人房屋抵押貸款保險費, 大多數的第二個附加房屋抵押貸款利息以及房屋抵押貸款的利息都是可以抵稅的。

房屋估價。 貸款公司會聘請估價師鑑定房屋的價值。在過戶手續完成之前你有權利得到一份估價報告書。

真實貸款報告。 在你遞交貸款申請的三天以內, 貸款公司必需給你一份真實借貸報告, 其中包括了年利率、貸款手續費、貸款金額和應還款項總額等各項資料。這份報告也需列明以下各種費用的明細：(如適用) 提前付清貸款的罰款資料, 這筆貸款是否可由他人繼承, 該貸款的分期還款的時間表以及逾期還款罰金的金額。

誠信估價單。 。同時在你申請貸款的三天以內貸款公司也將給你一份“誠信可靠過戶估價單”。這種標準模式的表格 可以作為你申請房屋抵押貸款貨比三家的一個工具。表格上應該包括利率, 貸款總額, 稅額, 以及保險, 還要外加貸款類型及期限。請留意在摘要欄中將會列出何時利率會調升多少, 以及該估價單的有效期會有多久。你最後真正的應付額可能會比誠信估價單上所顯示的總額超出幾百元。 預期過戶花費是房屋抵押貸款的3%-6%。 你可以要求貸款公司詳加說明並貨比三家。

產權保險。 。貸款公司會要求你支付這項保險以保障房屋產權、抵押權等均無差錯。你自己也可以考慮購買屋主產權保險以免有些問題在查核過程中沒發現,這個保險就能涵蓋一切法律花費以便保障你的產權。

下訂單購屋

如果你下訂單買屋而賣主也接受了, 你就算成交了一筆生意, 而且它是具約束力的。

預防萬一(Contingencies)。 確定在購屋下訂單時留有退路以防房子做檢查或申請貸款時出狀況。如果你發現房子結構有嚴重的問題或是申請房屋抵押貸款不獲批准, 你還能夠轉身退出。

誠意訂金。 大多數賣主會希望你付誠意訂金。當賣主接受你下的訂單時, 你的訂金將由第三者如託管代理公司或產權代理公司保存, 直到過戶手續辦完為止。

討價還價。 如果賣主拒絕你的首次投標, 準備好進行討價還價。你要清楚自己的底線並照章行事。

如果你出價買房子而且賣方也接受了，那就算成交－而且已具約束力。

辦理過戶手續

購屋的最後一步是辦理過戶手續。你的購屋合同上會列出過戶日期, 如果買的是現成的房子, 通常在30天至90天之間。在過戶之前, 可到新居做最後一次房屋狀況巡查。

在過戶前一兩天, 你的房貸公司會給你一份HUD-1定案結算表, 上面會列出所有的過戶費用。請仔細覆查各項收費與支出, 如有任何問題可與貸款公司聯絡。

辦理過戶時, 你需要準備一張有銀行認證的支票,並填上HUD-1結算表格上交待的金額, 一張附有相片的身份證及幾張個人支票。你將要簽很多份文件。在簽名之前仔細覆查文件, 若出了差錯你是得付出代價的。如有必要, 可以請一位你信賴的人陪你去辦理過戶手續。

在過戶時, 你將支付依照比例事先計算出來的物業稅，有時候還包括煤、電、燃油等公共能源使用費。貸款公司可能也會要求你支付房屋業主保險費以及從成交日起到第一個房屋貸款還款日這段時間的貸款利息。

而當所有文件都簽了你的大名之後, 你就能拿到新居的鑰匙了!

Published / Reviewed Date

Reviewed: August 01, 2013

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Sponsors

消費者行動的住房教育項目; Capital One Services, Inc.

Notes

這本教育手冊是由消費者行動的住房教育項目編輯出版,Capital One Services, Inc. 贊助發行。

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